А ХХК-ийн нэхэмжлэлтэй Б ХХК, Б.М, Г.Э нарт

холбогдох иргэний хэрэгт гэрээнээс татгалзах журмыг

 тайлбарлан хэрэглэх тухай

А ХХК-ийн нэхэмжлэлтэй Б ХХК, Б.М, Г.Э нарт холбогдох орон сууцуудыг албадан чөлөөлүүлэх, түрээсийн төлбөрт 33,676,500 төгрөг гаргуулах үндсэн нэхэмжлэлтэй, орон сууцны өмчлөгчөөр тогтоолгох, гэрээний үүрэгт ус дулааны төлбөр, ашиглалтын зардал, алданги, нийт 583,335,506 төгрөг гаргуулах тухай сөрөг нэхэмжлэлтэй иргэний хэргийг Налайх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2024.08.29-ний өдрийн 104/ШШ2024/00451 дугаар шийдвэр, Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн 2024.11.11-ний өдрийн 210/МА2024/001977 дугаар магадлалыг эс зөвшөөрч хариуцагч нарын итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Б.Баярмаа, Р.Пүрэвлхам нарын хяналтын журмаар гаргасан гомдлыг Улсын Дээд шүүхийн иргэний хэргийн танхимын хяналтын шатны 2025.02.04-ний өдрийн шүүх хуралдаанаар хэлэлцэн шийдвэрлэлээ.

Улсын Дээд шүүхийн Иргэний хэргийн танхимын шүүгч Н.Баярмаа би тус хэргийг хяналтын шатны журмаар хэлэлцэх явцад гэрээнээс татгалзахтай холбоотой Иргэний хуулийн зарим зүйл, заалтыг хэрэглэн гомдлын зарим хэсэг хангах үндэслэлтэй тухай санал гаргасан боловч шүүх бүрэлдэхүүний олонхи дэмжээгүй тул Монгол Улсын Шүүхийн тухай хуулийн 16 дугаар зүйлийн 16.1.6-д “шүүх бүрэлдэхүүнтэйгээр хянан шийдвэрлэж байгаа хэргийн талаар саналаа бие даан гаргах,...”, 22 дугаар зүйлийн 22.6-д “Шүүх хамтын зарчмаар хэрэг, маргааныг хянан хэлэлцэхдээ олонхийн саналаар шийдвэр гаргана. Хяналтын шатны шүүхийн шүүгч тусгай саналаа шүүхийн цахим хуудаст байршуулж, нийтлэх эрхтэй” гэж тус тус заасны дагуу тусгай санал бичив.

1. Нэхэмжлэлийн шаардлага, татгалзал, тогтоогдсон үйл баримт, хэргийн шийдэгдсэн байдлын талаар:

1. Нэхэмжлэгч А ХХК нь хариуцагч Б ХХК, Б.М, Г.Э нарт холбогдуулан 301, 302, 303 тоот орон сууцыг бусдын хууль бус эзэмшлээс албадан чөлөөлүүлэх, түрээсийн төлбөр 33,676,500 төгрөг гаргуулах нэхэмжлэл гаргаж, үндэслэлээ; “… хариуцагч Б.М, Г.Э нартай орон сууц зээлээр худалдах-худалдан авах гэрээ байгуулсан боловч худалдан авагч тал гэрээний үүргээ биелүүлээгүй тул гэрээ цуцлагдсан, А ХХК уг орон сууцны өмчлөгчөөр бүртгэгдсэн. Б ХХК-тай 2017 онд түрээсийн гэрээ байгуулж 302 тоот орон сууцыг сарын 1,120,500 төгрөгөөр түрээсэлж байсан тул дээрх 3 орон сууцны түрээсийн төлбөрийг уг үнээр тооцож 33,676,500 төгрөг гаргуулна.” гэж тайлбарласан.

Хариуцагч нар дээрх шаардлагыг эс зөвшөөрч, тэдгээрийн хооронд байгуулсан гэрээ хүчин төгөлдөр, гэрээний дагуу төлбөрийг төлж байсан, үлдэгдэл төлбөрийг хариу үүргээс тооцон төлж байсан гэх үндэслэлээр маргасан байна. Улмаар хариуцагч Б.М, Г.Э нар нь орон сууцны өмчлөгчөөр тогтоолгох, Б ХХК нь ус дулааны төлбөр, ашиглалтын зардал, алданги нийт 583,335,506 төгрөг (худалдан авсан 3 орон сууцны  үнэд төлөх 186,742,597 төгрөгийг хасуулан) гаргуулах сөрөг нэхэмжлэл гарган мэтгэлцжээ.

2. Зохигч дараах үйл баримтын тухайд маргаагүй:
   1. А ХХК нь Б.М-тай 2019.03.25-ны өдөр орон сууцны зээлийн гэрээ байгуулж, өөрийн өмчлөлийн, Хан-Уул дүүрэг, … байр, 302 тоот хаягт байрлах, 65.68м.кв талбайтай, 3 өрөө орон сууцыг 1 м.кв талбайн үнийг 3,000,000 төгрөгөөр тооцож, нийт 197,040,000 төгрөгөөр худалдах, Б.М нь гэрээний үнийг 8 жилийн хугацаанд, жилийн 8 хувийн хүүтэйгээр хэсэгчлэн төлөх үүргийг тус тус хүлээсэн, хариуцагч Б.М урьдчилгаанд 25,000,000 төгрөг, 2020 оны 4 дүгээр сар хүртэл 31,616,962 төгрөг, нийт 56,616,963 төгрөг төлсөн;

1. 2. А ХХК нь Г.Э-той 2019.03.25-ны өдөр орон сууцны зээлийн гэрээ байгуулж, өөрийн өмчлөлийн, Хан-Уул дүүрэг, …байр, 301 тоот хаягт байрлах, 44,91 м.кв талбай бүхий 1 өрөө орон сууц, мөн байрны 303 тоот хаягт байрлах, 52,89 м.кв талбай бүхий 2 өрөө орон сууцыг нийт 285,990,000 төгрөгөөр худалдах-худалдан авагч Г.Э нь гэрээний үнийг 8 жилийн хугацаанд, жилийн хүү 8 хувийн хүүтэйгээр хэсэгчлэн төлөх үүргийг тус тус хүлээсэн, Г.Э гэрээний урьдчилгаанд 25,000,000 төгрөг, 2020 оны 4 дүгээр сар хүртэл 47,963,916 төгрөг, нийт 72,696,916 төгрөгийг тус тус төлсөн; 

1. 3. А ХХК, Б ХХК-ийн хооронд 2017.03.24-ний өдөр … хотхоны 44А, 44Б, 44В байрны 172 айлын орон сууцны барилга байгууламж, дулааныг дамжуулан түгээх шугам сүлжээ болон цэвэр ус дамжуулах, түгээх, бохир ус цуглуулах, татан зайлуулах шугам сүлжээг өмчлөлд шилжүүлэх, хүлээлгэн өгөх гэрээ байгуулагдсан. Уг гэрээний дагуу А ХХК болон Б ХХК-ийн хоорондын 2020.01.21, 2020.02.18, 2020.03.16-ны өдрүүдийн “Тооцооны үлдэгдлийн баталгаа”-гаар А ХХК-ийн төлөх ус, дулааны төлбөр, үйлчилгээний хөлсийг орон сууц худалдах-худалдан авах дээрх хоёр гэрээний дагуу төлөх төлбөр (31,616,962+47,963,916 төгрөг)-өөс хасаж, харилцан тооцож байсан.

3. Анхан шатны шүүх ... хотхоны 44б байрны 301, 302, 303 тоот орон сууцуудыг хариуцагч нарын хууль бус эзэмшлээс чөлөөлж нэхэмжлэгчид  олгож, хариуцагч Б ХХК-аас түрээсийн төлбөр гаргуулах нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгож, орон сууцны үнэд төлсөн 129,580,879 төгрөгийг нэхэмжлэгчээс гаргуулж хариуцагч нарт олгож, 301, 302, 303 тоот орон сууцны өмчлөгчөөр тогтоолгох, нэхэмжлэгч А ХХК-аас ус дулааны төлбөр, ашиглалтын зардал, алданги 583,335,506 төгрөг гаргуулах хариуцагч нарын сөрөг нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэсэн.

              Давж заалдах шатны шүүх орон сууцуудыг нэхэмжлэгчид олгож, хариуцагч Б ХХК-ийн хууль бус эзэмшлээс мөн хаягт оршин байрлах 301, 302, 303 тоот орон сууцыг чөлөөлж, хариуцагч тус бүрийн төлсөн төлбөрийг тус бүрд нь олгож, түрээсийн төлбөр гаргуулах тухай хэсгийг болон хариуцагч Б.М, Г.Э нарын сөрөг нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож, анхан шатны шүүхийн шийдвэрт өөрчлөлт оруулсан, ашиглалтын зардал, алдангид 583,335,506 төгрөгийг гаргуулах тухай хариуцагчийн сөрөг нэхэмжлэлтэй хэргийг хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэжээ.

     Хяналтын шатны шүүхээс давж заалдах шатны шүүхийн магадлалын шийдлийг хэвээр үлдээж, хууль хэрэглээний өөрчлөлт оруулсан. Ингэхдээ зохигчийн хооронд зээлээр худалдах-худалдан авах гэрээ байгуулагдаагүй тул Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийг баримтална, худалдан авагч гэрээний үүргээ зөрчсөн бөгөөд энэ үндэслэлээр урт хугацаатай гэрээнээс татгалзах эрх худалдагчид үүссэн гэж дүгнэн орон сууцыг эзэмшлээс чөлөөлж шийдвэрлэсэн давж заалдах шатны шүүхийн магадлалыг үндэслэлтэй гэж үзсэн.

2. Хэрэглэвэл зохих хуулийн зохицуулалт болон түүнийг хэрхэн тайлбарлах талаар:

              Хяналтын шатны шүүх бүрэлдэхүүний олонхи Иргэний хуулийн 225 дугаар зүйлийн 225.1 “Талуудын аль нэг нь гэрээгээр хүлээсэн үүргээ зөрчсөн бөгөөд үүрэг гүйцэтгэх нэмэлт хугацаа тогтоосон боловч үр дүн гараагүй бол нөгөө тал гэрээнээс татгалзах эрхтэй” гэж, 225.2-т “Үүрэг гүйцэтгүүлэгч нэмэлт хугацаа тогтоож өгөөгүй боловч үүрэг гүйцэтгэхийг үүрэг гүйцэтгэгчид урьдчилан сануулсан бол нэмэлт хугацаа тогтоосонтой адилтгаж үзнэ.” гэх заалтыг тайлбарлан хэрэглэсэнтэй дараах үндэслэлээр санал нэгдэх боломжгүй гэж үзсэн.

              Гэрээнээс татгалзаж дуусгавар болгох харилцаа нь зохигчийн хүсэл зоригийг буцааж, гэрээ хэрэгжиж аливаа үр дагавар гараагүй мэт нөхцөл байдалд эргүүлэн буцаадгаараа гэрээг цуцлах үндэслэлээр дуусгавар болгохоос ялгаатай. Өөрөөр хэлбэл, өнгөрсөн хугацаанд гэрээ хэрэгжсэнээс бий болсон бүхий л үр дагаврыг үгүйсгэж, харилцаа өрнөөгүй, гэрээ байгаагүй мэт нөхцөл байдлыг буцаан сэргээхийг зорьдгоороо гэрээнээс татгалзах үйл явц нь эрх зүйн харилцааны тогтвортой байдлыг хөнддөг онцлогтой.

              Иймд гэрээнээс татгалзах харилцаанд нухацтай хандаж, тэр бүрий харилцааг буцаахгүй байх, үүргийн зөрчлийн шалтгааныг тодруулж, үүргээ гүйцэтгэх боломжит хугацааг үүрэг гүйцэтгүүлэгч өөрийн бодит хэрэгцээ болон үүрэг гүйцэтгэгчийн чадавхид тохируулан бодитой тогтоосон байх, гэрээнээс татгалзах процессыг нэр төдий хэрэгжүүлэхгүй байх нөхцлийг анхаарч Иргэний хуулийн 225.1, 225.2 дахь хэсгийг тайлбарлан хэрэглэвэл зохино.

              Маргаан бүхий тохиолдолд А ХХК, Г.Э нар, мөн А ХХК, Б.М нар 2019.03.25-ны өдөр тус тус худалдах-худалдан авах гэрээ байгуулж, гэрээнд 8 жилийн турш сар бүр тогтмол төлбөр төлөх нөхцлийг тохирчээ. Улмаар хариуцагч нар гэрээний урьдчилгааг төлсөн боловч 2020 оны 05 дугаар сараас эхлэн сар бүрийн төлөлтөө зөрчиж эхэлсэн байна. Гэвч үүрэг гүйцэтгүүлэгч А ХХК-ийн зөвшөөрснөөр тус компанийн Б ХХК-д төлөх өглөгөөс А ХХК-ийн Г.Э, Б.М нараас авах авлагыг барагдуулж, үүргийн зохих хэсгийг Иргэний хуулийн 124 дүгээр зүйлийн 124.1-д заасны дагуу өр шилжүүлэх зарчмаар гүйцэтгэж байсан нь хэрэгт авагдсан баримтаар тогтоогдсон. 

              Дээрх нөхцөл байдлаас хариуцагч Г.Э, Б.М нар орон сууц худалдагчид төлөх хуваарьт төлбөрийг Б ХХК-ийн авлагаас тооцон төлөх боломж бүрдсэн гэж ойлгосны үндсэн дээр худалдах-худалдан авах гэрээний дагуух зарим хугацааны төлбөрийг шилжүүлээгүй байх ба ийнхүү төлөөгүй шалтгааныг тайлбарлаж 2021.01.04-ний өдөр Б ХХК-аас А ХХК-д хандан “... Б ХХК тус 44Б байрны ашиглалт, засвар үйлчилгээг хариуцан явуулдаг бөгөөд А ХХК нь тус орон сууцанд орон сууцууд болон үйлчилгээний байруудыг өмчилж, үйл ажиллагаа явуулдаг. Иймд талууд тохиролцон сар бүр тооцоо нийлж, А ХХК-ийн Б ХХК-д төлбөл зохих ашиглалтын зардлаас орон сууц зээлээр худалдан авсан үнийн сар бүр төлбөл зохих төлбөрийг суутган тооцож байсан. ...” гэж дурдан албан бичиг хүргүүлж байжээ.

              Өөрөөр хэлбэл, хариуцагч Г.Э, Б.М нар нь тэдгээрийн төлбөл зохих төлбөрийг Б ХХК-д А ХХК-аас төлбөл зохих төлбөрт тооцон төлж байгаа, энэ талаар талууд нэгэнт тохиролцсон гэж ойлгосон байх ба ийнхүү өмнө нь тооцож байсан үйл баримтыг үндэслэл болгосон байна. Энэ нөхцөл байдлыг баталж А ХХК нь тус хэрэгт хариуцагчаар Б ХХК-г татан оролцуулсан байна. Хэдийгээр худалдах-худалдан авах гэрээний үүргээ өөрийн бус, бусдын авлагаар тооцуулахыг шаардах эрх үүрэг гүйцэтгэгч Г.Э, Б.М нарт үүсээгүй байж болох ч авлага бүхий этгээд болох Б ХХК ийнхүү авлагаасаа татгалзаж, Г.Э, Б.М нарын өрийг шилжүүлэн авахыг хүлээн зөвшөөрсөн нөхцөл байдлыг гэрээнээс татгалзах үйл явцын талаар дүгнэхдээ анхаарвал зохино гэж үзэж байна.

              Дээр дурдсанчлан гэрээнээс татгалзсанаар талуудын хооронд үүссэн харилцаа анхны байдалдаа буцах, ингэснээр тухайн гэрээг биелсэн, эсхүл биелэнэ гэж итгэж үнэмшин хийгдсэн бусад эрх зүйн харилцаанд ч нөлөө үзүүлэх үр дагавартай тул гэрээнээс татгалзах талаар илэрхийлсэн талуудын хүсэл зоригийн хүчин төгөлдөр байдлыг нухацтай авч үзэх нь зүйтэй байдаг. Хэрэгт А ХХК нь Б ХХК-ийн болон хариуцагч Г.Э, Б.М нарын дээрх саналыг хэрхэн үгүйсгэж байгаа, чухам ямар үндэслэлээр өр шилжүүлэх зарчмаар үүргийн зохих хэсгийг төлж барагдуулахаас татгалзаж байгаа нь тодорхойгүй байна.

              Хэдийгээр өр шаардах эрхээ бусдад шилжүүлэх эсэх нь үүрэг гүйцэтгүүлэгчийн эрх хэмжээний асуудал мөн боловч А ХХК нь Г.Э, Б.М нартай байгуулсан худалдах-худалдан авах гэрээнээс татгалзах тухай нэхэмжлэлийн шаардлагадаа худалдах-худалдан авах гэрээ байгуулаагүй этгээд Б ХХК-г хариуцагчаар татсан байгаа нь тус харилцаанд Б ХХК ямар нэг хэмжээгээр оролцоотой болохыг хүлээн зөвшөөрсөн гэж үзэхээр байна. Гэвч А ХХК-ийг Г.Э, Б.М нараас өр шаардах эрхээ Б ХХК-д шилжүүлэх үүрэгтэй байсан гэх үндэслэлээр гэрээнээс татгалзах эрхийг нь үгүйсгээгүй. Харин Г.Э, Б.М нар нь тэдний өр бусдад шилжсэн гэж ойлгож явснаас үүрэг зөрчигдөх үндэслэл болсон бол энэ үндэслэлээр А ХХК-ийн гэрээнээс татгалзсаныг шууд хүлээн зөвшөөрөх эсэхийг л анхаарах ёстой байжээ. Хэрэв энэ нөхцөл байдлыг анхаарч үзвэл А ХХК-ийн гэрээнээс татгалзах эрх эрх эргэлзээтэй болох бөгөөд хариуцагч Г.Э, Б.М нарт нэмэлт хугацаа тогтоон гэрээгээ биелүүлэх боломжийг олгох ёстой гэсэн дүгнэлт гарна.

              Энэ үүднээс Иргэний хуулийн 225 дугаар зүйлийн 225.2-т заасан “Үүрэг гүйцэтгүүлэгч нэмэлт хугацаа тогтоож өгөөгүй боловч үүрэг гүйцэтгэхийг үүрэг гүйцэтгэгчид урьдчилан сануулсан бол нэмэлт хугацаа тогтоосонтой адилтгаж үзнэ” гэх заалтыг тайлбарлахдаа А ХХК нь Б ХХК-д өгөх өглөгөөс Г.Э, Б.М нарын өрийг суутгахаас татгалзсан байдал, энэ талаараа хэрхэн мэдэгдэж байсан, харилцан ойлголцож, өр суутгахгүй тохиолдолд нэмэлт хугацаа өгч, гэрээний үүргээ биелүүлэх дахин нэг удаагийн боломж олгосон эсэхийг анхаарч шийдвэрлэвэл зохих байсан гэж үзэж байна. 

Ийнхүү хэргийг хянан шийдвэрлэх үндэслэл болсон хуулийн заалтыг хэрхэн тайлбарлаж хэрэглэх талаар шүүх бүрэлдэхүүний олонхиос өөр саналтай байсан тул  энэхүү тусгай саналыг бичлээ. 

ШҮҮГЧ                                     Н.БАЯРМАА